Кадастровая стоимость. Что представляет собой кадастровая стоимость для различных объектов недвижимости: квартир и земельных участков? Что такое кадастровая стоимость земельного участка

Объекта недвижимости , определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности .

Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» .

Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления, которые выбирают оценщика и заключают с ним договор. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года) .

Порядок проведения государственной кадастровой оценки включает совокупность следующих действий:

Энциклопедичный YouTube

1 / 3

✪ Кадастровая стоимость и налог на имущество будут расти из-за коррупции в Росреестре.

✪ Как за 300 руб уменьшить кадастровую стоимость земли

✪ Налог на имущество по кадастровой стоимости. Дорога на кладбище.

Субтитры

Кадастровая стоимость квартиры - специальная стоимость квартиры, действующая на рынке недвижимости, которая устанавливается и рассчитывается таким действующим органом, как Федеральная Служба Кадастра и Кадастровая палата.

Показатель кадастровой стоимости квартиры необходим для определения размера налога на жилище , находящееся в собственности. Этот показатель рассчитывается государственной автоматизированной службой кадастра. Расчёт происходит основываясь на данных о недвижимости, которые предварительно внесены в кадастр .

Кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земельных участков определяется государством, основываясь на индивидуальных характеристиках каждого земельного участка (в том числе уровень рыночных цен), с применением положений Земельного кодекса Российской Федерации и актах органов местного самоуправления .

К индивидуальным характеристикам земельного участка относят:

От кадастровой стоимости земельного участка зависит размер земельного налога, определяемый в соответствии с главой 31 Налогового кодекса.

С 2016 года собственники земельных участков оплачивают налог на недвижимость исходя из кадастровой стоимости. Важно ее знать и уметь рассчитывать, чтобы не было завышения со стороны государственных структур. Иначе налогоплательщик несет непосильную нагрузку. Как собственнику пересмотреть результаты государственной оценки, если он с ней не согласен?

Любые объекты недвижимости оцениваются в финансовом выражении, что может рассчитываться по специальной формуле. Выделяют два основных варианта стоимости – рыночную и кадастровую. Первая устанавливается на настоящий момент времени, а вторая является оценкой с позиции государства. Они часто могут соотноситься по своему размеру.

В соответствии с приказом Минэкономразвития РФ № 358, кадастровая стоимость не может превышать рыночную. В действительности данное условие выполняется не всегда, поэтому необходимо настаивать на ее снижении.

Кадастровая стоимость земельного участка является той ценой, которую могут устанавливать регистрирующие органы в результате оценки. Это понятие закрепляется в ст. 66 ЗК РФ. Чтобы определить стоимость участка, соблюдаются следующие этапы:

принятие решения;
оценочные действия;
утверждение полученных итогов.

От чего зависит размер кадастровой стоимости земельного участка

Расчеты осуществляются в соответствии ЗК РФ с учетом актов, принятых муниципалитетом. Они зависят от индивидуальных особенностей земельного участка, включая размещение, назначение (ИЖС или сельхозназначение), категорию и площадь.

Какой орган определяет кадастровую стоимость

Единственной структурой, занимающейся учетом недвижимости, является Росреестр. Процесс выстраивается таким образом:

Регион издает постановление о необходимости изменить территории, относящиеся к его ведению.
Управление Росреестра готовит список подлежащих оценке наделов и проверяет его. Список содержит их отличия и характеристики, включая адрес размещения, качество и наличие построек, а также общую площадь.
Привлекается оценщик, который рассчитывает удельные показатели для каждого вида использования.
По результатам региональные власти утверждают нормативный акт.
Результаты вносятся в базу Госреестра.

Как рассчитывается кадастровая стоимость на земельный участок

Стоимость определяют по и отображают на карте. Стоимость складывается из характеристик каждого надела с учетом рыночных цен по району. Для расчета применяется такая формула:

Кадастровая стоимость = общая площадь х удельный показатель

Где удельный показатель представляет собой кадастровую котировку объекта в пересчете на 1 кв. м.

Как узнать кадастровую стоимость. Госпошлина

Сведения можно посмотреть на сайте или узнать в ближайшем отделе Росреестра, где осуществляется регистрация прав собственности и постановка участка на кадастр. Можно заказывать информацию такими способами:

сделать запрос онлайн через сайт госуслуг или Росреестра;
обратиться с заявкой лично в Росреестр или МФЦ.

В случае личного обращения заявитель получает официальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и правах на недвижимое имущество. В ней указываются не только сведения об участке и правообладателе, но и точная величина кадастровой стоимости. Данная услуга является платной. Согласно данным Росреестра, оплачивается госпошлина в размере 400 рублей гражданами и 1100 рублей юридическими лицами. При запросе в электронном варианте – 250 и 700 рублей соответственно.

Для чего необходимо устанавливать кадастровую оценку, и на что она влияет

Кадастровая оценка позволяет определить размер имущественного налога, рассчитать пошлину и . Она может влиять на размер кредита или платежей, связанных с продажей или дарением недвижимости, назначение арендной цены за пользование наделом.

Важно знать соотношение к рыночной стоимости. Все расчеты производятся от показателя кадастровой цены. Разница по этой причине бывает существенной, и это отражается на сумме налоговых выплат, которые могут существенно меняться в зависимости от нее.

Сроки кадастровой оценки

Переоценивать стоимость допускается не чаще, чем 1 раз в 3 года. Максимально возможный срок – 1 раз за 5 лет. Отдельные сроки устанавливаются для Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя. Здесь переоценка осуществляется не чаще 1 раза в 2 года.

Как оспорить кадастровую стоимость. Досудебный порядок

Для снижения кадастровой стоимости земельного участка может использоваться два варианта:

заявление руководителю комиссии, работающей при Росреестре;
иск в суд для отстаивания интересов и обжалования решения предыдущей инстанции.

У собственника есть право самостоятельно выбрать, куда обращаться для отстаивания своих интересов. Гражданин не обязан предварительно обращаться в специальную комиссию. Допускается возможность написать жалобу в судебный орган. Обязательный досудебный порядок действует только для предприятий, зарегистрированных в качестве юридического лица.

Региональная комиссия по рассмотрению споров

При управлениях Росреестра по всем регионам России работают комиссии, принимающие решения по жалобам в отношении установленной стоимости. Здесь действует упрощенная процедура по сравнению с судебным разбирательством. Необходимо подать запрос с документами и ждать ответа в течение месяца. Не устанавливается государственная пошлина.

Если решение комиссии не удовлетворяет заявителя, его допускается обжаловать в судебном порядке.

Документы, которые должны быть представлены в комиссию

Если собственник подает запрос на изменение информации в реестре, он должен доказать, что есть правовые основания для перерасчета. Предоставляются такие документы:

заявление установленной формы;
кадастровая справка;
правоустанавливающий документ, такой как договор купли-продажи или дарения;
свидетельство о собственности, если оно имеется;
документальный результат независимой экспертизы, подтверждающий превышение стоимости;
экспертный отчет о размере рыночной цены;
подтверждение технических или кадастровых ошибок.

Срок рассмотрения заявления

На проверку отводится 1 месяц после сдачи документов с заявлением. Собранная комиссия в течение 7 дней сообщает результаты заявителю и в муниципалитет. Решение может быть принято только в присутствии не меньше половины участников комиссии.

Результаты рассмотрения

Заявление отклоняется, если сведения признаются соответствующими действительности. В остальных ситуациях пересматриваются результаты сведений, внесенных в реестр.

У заявителя есть право оспаривать установленную стоимость в судебных органах, если заявление будет отклонено. Предметом судебного разбирательства будет кадастровая оценка, а не результат работы соответствующей комиссии.

Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке

В качестве первой инстанции для передачи иска по таким делам может использоваться областной суд. Эта подсудность связана с тем, что ответчиком выступает региональный орган Росреестра и председатель комиссии, работающий при нем. Важно самостоятельно выяснять и доказывать неправильность расчетов. Понижение стоимости допускается, если будут документальные доказательства.

Устанавливается период, в течение которого может оспариваться установленная стоимость. Он равен 5 годам с момента после изменения записи в реестр. Если предыдущая стоимость изменена до обращения, ее не допускается оспаривать. Срок рассмотрения составляет 2 месяца с момента регистрации искового заявления. В связи со сложностью дела его могут продлить еще на 1 месяц.

При обращении в судебную инстанцию предоставляются те же документы, что и комиссию. Дополнительно подается следующее:

уведомление или отметка о передаче заявления в комиссию;
платежный документ об оплате госпошлины;
доверенность, если истец не может лично присутствовать на заседаниях;
подтверждение о том, что соблюден досудебный порядок (предоставляется юридическим лицом).

Если в процессе рассмотрения вопроса судья удовлетворит иск, новый размер оценки вносится в резолюционную часть определения. Вновь установленная стоимость подлежит обязательному переносу в реестр. При отрицательном результате его можно оспорить в течение месяца путем подачи апелляции в Верховный суд РФ.

В результате у граждан и компаний есть равные возможности для уменьшения кадастровой стоимости. Важно выяснить реальные показатели и подать заявление на их внесение в реестр.

Получение информации о кадастровой стоимости имущества требуется в первую очередь для расчета налоговых платежей. С такой ситуацией можно столкнуться при продаже объекта недвижимости, получении его в дар или наследовании. Что представляется собой кадастровая стоимость, для каких целях она требуется, способы, как ее получить и основная разница с рыночной ценой, об этом пойдет речь в этом материале.

Что это такое

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Под кадастровой стоимостью имущества понимается приближенная к рыночной оценка, которая принимается во внимание органами государственной и муниципальной власти при осуществлении операций с недвижимостью. Вопрос может касаться также объектов, которые ограничены или запрещены в гражданском обороте.

Сведения о недвижимости объединяются в Государственный кадастровый реестр. Ведут его территориальные подразделения на местах и центральное отделение Росреестра.

Для определения кадастровой стоимости используются два метода:

на индивидуальной основе путем сравнения цен на рынке;
массовой оценки.

Оба способа предусмотрены законодательством, а первый из них применяется при отсутствии установленного законом первого метода.

Для чего используется

Применяется расчет кадастровой оценки в отношении объектов недвижимости:

квартир;
апартаментов и таун-хаусов, загородных домов и коттеджей;
земельных участков.

Необходимо применение такого показателя в налоговых отношениях для того, чтобы обеспечить оплату обязательных сборов и их поступление в бюджет со стоимости недвижимости, приближенной к рыночной, а не прописанной в договоре, заниженной с целью ухода или оптимизации налогов по согласованию сторон сделки.

Используется показатель кадастровой стоимости:

при совершении сделок купли-продажи;
при получении имущества в дар – оплчивает налоги одаряемый;
при передачи имущества в ипотеку;
при расчете налоговой льготы в размере 20 кв.м. на собственника жилой квартиры;
при передаче земельных участков из государственной или муниципальной собственности граждан и организациям в случае расчета арендных платежей;
при реализации имущества судебными приставами для расплаты за долги по исполнительным листам;
для выдела доли в общем совместном имуществе между супругами;
для проведения инвентаризации и стоимости основных и оборотных средств в организациях и индивидуальных предприятиях;
при продаже долей на имущество.

Требований по установлению кадастровой стоимости в определенные периоды не определено, однако нормативной базой предусмотрена необходимость обновления документации и цены на объекты в целях инвентаризации каждые 5 лет. Переоценка осуществляется в связи с ростом цен на недвижимость, особенно в престижных районах, инфляцией, повышением спроса на определенные объекты в связи с наступлением непредвиденных обстоятельств – к примеру, улучшение инфраструктуры района.

В некоторых регионах России до сих пор практикуется выплата налога на имущество исходя из инвентаризационной стоимости, которая намного ниже, чем кадастровая. Это связано с тем, что во многих районах еще не создана единая база недвижимости и включение ее в кадастр.

В связи с этим Правительство России утвердило постепенный план перехода на оплату налогов по кадастровой стоимости. Реализовать ее планируется полностью к 2021 году. Смысл системы заключается в применении повышающихся ежегодно коэффициентов в течение 4 лет до полного перехода на кадастровую стоимость.

Как узнать кадастровую стоимость имущества

Существует несколько способов получения информации:

оформление кадастрового паспорта на недвижимость;
получение выписки ЕГРН в отделении Росреестра, через сайт госучреждения, на коммерческом портале Ктотам.ру;
через Многофункциональные центры (МФЦ).

Стоимость выписки составит 400 руб. за оформление документа через государственный орган и 500 руб. через Ктотам. Ру.

Для оформления выписки потребуются:

точный адрес недвижимости или кадастровый номер, если он присвоен ранее;
правоустанавливающие документы на собственность;
удостоверение личности заявителя;
анкета, заполненная по форме на сайте или в учреждении, с датой подачи и подписью заявителя;
через единый портал Госуслуги;
на единой кадастровой карте России – достаточно на интерактивном сервисе выделить нужную местность.

При подаче документов лично сотрудник выдаст расписку с указанием списка переданных бумаг в копиях и оригиналах. Забрать оригиналы можно после выдачи выписки.

Для оформления заявки на выписку из ГКН (государственного кадастра недвижимости) или ЕГРН – в связи с объединением двух баз в единую согласно изменений от января 2019 года.

При использовании необходимо руководствоваться следующей инструкцией:

Перейти на официальную страницу Росреестр.
Найти ссылку «Физическим лицам» в верхнем меню.
Перейти на «Электронные сервисы» – «Получение сведений из ЕГРН» или «Получение сведений из КГН».
Выбрать «Паспорт», «Справка» или «Выписка из ЕГРН», во всех формах документов будет указана кадастровая стоимость.
Заполнение заявки на получение сведений из государственного кадастра – введение адреса или кадастрового номера, региона.
Указание личной информации заявителя – ФИО, паспортные данные.
Для контроля выполнения запроса можно перейти во вкладку «Сервисы» и выдать идентификационный номер, выданный при отправлении запроса, либо узнать информацию в личном кабинете.

Расчет кадастровой оценки производится согласно рекомендаций, установленных Министерством экономического развития РФ. Ими руководствуются оценочные организации с соответствующей аккредитацией. Определяется стоимость специалистами Федеральной службы государственной регистрации, оценки и картографии.

Оформление кадастровой оценки осуществляется на основании договора между службой и заказчиком. В соглашении прописывается перечень с характеристиками подлежащих определению объектов недвижимости. Также требуется предоставление правоустанавливающей документации на имущество с целью правильного определения его статуса и составления качественного описания.

Осуществляется оценка путем сбора информации об объекте недвижимости, изучения правоустанавливающих документов, берутся за пример аналогичные предложения на свободном рынке в определенном регионе. По результатам составляется заключение с помещением сведений в базу Росреестра.

Обжалование кадастровой стоимости недвижимости в случае с несогласием с ней собственника имущества или одной из сторон сделки может производится исключительно в судебном порядке.

Отличия от рыночной

Отмечается ряд особенностей кадастровой стоимости относительно цены на свободном рынке:

кадастровая оценка всегда немного ниже, чем принятая среди участников гражданского оборота в определенном регионе нахождения объекта;
сведения в Росреестре отражают только кадастровый показатель в виде конкретной цифры без указания на применяемую методику расчета и сравнение с рыночными показателями;
при расчете кадастровой цены принимаются во внимание такие показатели как расположение объекта недвижимости, наличие инфраструктуры, планировка; не учитываются – наличие ремонта и вида из окна, установка сантехники;
индивидуальные характеристики недвижимости при формировании кадастровой стоимости не учитываются, поэтому эта цена всегда ниже рыночной;
расчет ведется с определением стоимости квадратного метра, так что чем больше полезная площадь, тем объект дороже;
налог на недвижимость рассчитывается на основании кадастровой стоимости, а не цены, прописанной в договоре по соглашению сторон сделки;
принимается во внимание для оценки также целевое назначение имущества, для коммерческих объектов стоимость будет намного выше, имеет значение и материал изготовления конструкций здания;
при расчете цены объекта, рядом с которым находится идентичная постройка, например, соседские дома одной серии;
кадастровая оценка принимается во внимание при реализации объектов в ходе судебно-исполнительного производства при наличии решения о продаже имущества с торгов для закрытия долгов.

Росреестр выдает справки о кадастровой стоимости в случае получения имущества по наследству или в дар. Для этого следует обратиться в госучреждение для заказа выписки или сразу в Государственный кадастр.

Определение размера налогов по налогу на имущество осуществляется на основании кадастровой оценки. Проводят ее налоговые службы по месту учета собственника недвижимости самостоятельно. Для физических лиц в период до 1 ноября отчетного года рассылаются уведомления с указанием вида имущества, за которое подлежит оплате обязательный сбор, и периодом оплаты.

Также подлежит выплате земельный налог для категорий граждан, которые не относятся к льготникам – пенсионерам, инвалидам 1 и 2 группы, ветеранам ВОВ и др.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка могут довольно сильно различаться. Они используются для разных целей. Определяются также по-разному.

Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается при её постановке на кадастровый учёт. Эта информация, вместе с другой относительно объекта, хранится в базах Росреестра. Раньше она также записывалась в кадастровый паспорт, а теперь - в заменившую его выписку из ЕГРН .

Указания по тому, как должна проводиться оценка, разрабатывает Минэкономразвития России. А занимаются ей оценочные организации, с которыми заключают контракты территориальные подразделения Росреестра. Эта процедура должна происходить:

не реже, чем раз в 5 лет;
но не чаще, чем раз в 3 (в Москве и Санкт-Петербурге - 2) года.

Как правило, со временем стоимость растёт. Это связано с повышением общего уровня цен.

При расчётах принимается во внимание:

расположение (район и местоположение внутри него);
состояние инженерных сетей;
инфраструктура и окружение (детсады, парки, крупные промышленные предприятия, автомагистрали и т. п.);
категория и вид использования;
и т. д.

Исходя из этого определяется стоимость квадратного метра земли. После умножения на площадь объекта и получается его кадастровая стоимость.

Как её узнать?

При необходимости узнать эту стоимость можно, посмотрев паспорт или выписку. Но их выдают только собственникам. Для остальных существуют такие способы:

запросить в отделении Росреестра, к которому этот объект относится;
узнать эту информация на сайте данной организации;
или посмотреть на Публичной кадастровой карте.

Для этого нужно знать кадастровый номер и/или адрес участка. Но эта информация будет носить только справочный характер.

Для чего нужна кадастровая стоимость земельного участка?

Кадастровая стоимость требуется для:

определения размеров подоходного налога при продаже;
земельного налога;
установления вознаграждения нотариусу при некоторых сделках (например, получения наследства);
установления арендных ставок на государственную землю;
при судебных спорах (в частности, разделе имущества).

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость - это приблизительная цена, по которой земля может быть продана. Она определяется сравнением с подобными объектами. Имеют значение следующие факторы:

В зависимости от конкретной цели оценки значение того или иного фактора для общего итога может быть различным. Учитывается также общая экономическая ситуация и состояние на рынке недвижимости на момент проведения оценки.

Рыночная стоимость может использоваться:

при выставлении недвижимости на продажу;
для определения платы за аренду;
вознаграждения нотариуса при оформлении наследства;
в судебных спорах;
и так далее.

Как её определить?

Для определения этой стоимости во многих случаях производится специальная процедура - оценка. Знание возможной цены недвижимости позволяет не терять при её продаже времени или денег. Если выставить недвижимость за слишком высокую цену, она долго не будет продаваться. Если же она будет слишком низкой, продавец получит меньшую прибыль.

Кроме того, во многих случаях необходимо не только знать цену, но и обосновать её. Отчёт об оценке может быть таким документом.

В этом помогут независимые оценщики, которые проведут оценку стоимости земли и аргументированно изложат её. Они могут работать независимо или в составе какой-либо компании. Это может быть специализированная оценочная организация, агентство недвижимости или юридическая фирма.

Такой специалист должен иметь профессиональное образование в области оценки и состоять в саморегулируемой организации оценщиков. Его полномочие подтверждают диплом об образовании, свидетельство и выписка из реестра оценщиков. При недостоверной оценке специалист несёт за неё материальную ответственность. Деятельность оценщиков определяется законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года.

Где и как заказать?

Собственник заключает договор с оценщиком или организацией и предоставляет необходимые документы, а именно:

Паспорт.
Свидетельство о праве собственности на землю.
Документ, на основании которого он владеет участком. Это может быть договор купли-продажи, дарения, завещания и т. п.

После этого начинается процедура оценки. Во время неё происходит анализ. Оценщик изучает документацию и выезжает на место для личной проверки состояния недвижимости.

Затем составляется отчёт об оценке. Он представляет собой пронумерованный и прошитый документ, подписанный оценщиком. Если специалист работает в какой-либо компании, ставится её печать. Отчёт включает разделы:

Задание на оценку.
Описание самого объекта оценки и процесса.
Анализ рынка.
Основные факты и выводы.
Согласование результатов.

Этот документ прошивается, каждая страница нумеруется. В конце ставится подпись оценщика и печать компании, если специалист работает в ней. К отчёту прикрепляются копии всех бумаг, которые анализировались в процессе оценки.

Как правило, кадастровая стоимость ниже рыночной. Раньше эта разница была довольно велика. Но с 2012 года проводится переоценка земли с увеличением кадастровой стоимости и приближением её к рыночной. На сегодняшний день в большинстве случаев они различаются на, примерно, 20-25%.

Относительно уплаты налогов при продаже земли действуют такие правила:

Если стоимость по договору купли-продажи выше, чем 70% от кадастровой стоимости, то берётся рыночная.
Если участок продан дешевле, то размер налога рассчитывается от 70% кадастровой стоимости.
Если по каким-то причинам Росреестром оценка не проводилась, учитывается полная цена по договору.

Если собственник считает, что кадастровая стоимость участка завышена, он имеет право оспорить её. В течение полугода после проведения оценки это можно сделать во внесудебном порядке. Для этого нужно обратиться в специальную земельную комиссию по месту расположения земли (например, в Москве это комиссия при Земельном Департаменте).

Необходимо написать заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Оно составляется в свободной форме, также прилагаются документы:

Паспорт собственника.
Документы о собственности на землю (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРП или ЕГРН);
Документы, на основании которых оно возникло.
Отчёт об оценке (его можно получить так же, как и для рыночной стоимости).

Если прошло больше 6 месяцев или комиссия отказала в пересмотре, придётся обращаться в суд. Документы прилагаются те же, можно добавить и другие, если они могут как-то повлиять на решение.

В том случае, если кадастровая стоимость уменьшится, собственнику должны возместить ущерб. Это относится, например, к излишне уплаченным налогам.